通辽市人民政府办公室关于印发通辽市物业管理实施细则的通知

通政办发〔2025〕26号

各旗县市区人民政府、开发区管委会，市政府有关委办局：

 经市人民政府同意，现将《通辽市物业管理实施细则》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

  2025年12月1日

 （此件公开发布）

通辽市物业管理实施细则

第一章 总 则

 第一条 为规范通辽市物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本实施细则。

 第二条 本市行政区域内的物业管理及监督活动，适用本实施细则。上位法已经作出规定的，从其规定。本细则所称物业管理，包括居住物业管理、商业物业管理、医院物业管理、办公楼物业管理等形式。

 第三条 物业管理相关活动应当坚持中国共产党的领导，以铸牢中华民族共同体意识为主线，遵循党建引领、政府组织、属地管理、业主自治、专业服务的原则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

 第四条 市、旗县市区人民政府及开发区管理委员会应当建立物业服务奖惩机制，对优秀物业服务人给予奖励，对不良物业服务人予以惩戒。

第二章 监督管理

 第五条 旗县市区人民政府、开发区管理委员会要在街道办事处（含苏木乡镇人民政府，下同）建立健全物业管理工作机制，配备与工作相适应的工作人员，负责组织协调辖区内物业管理相关工作并落实工作经费。社区（含嘎查村，下同）要指定专人负责物业管理相关工作。建立健全由街道办事处牵头，社区居民委员会、业主委员会（含物业管理委员会，下同）、物业服务人、相关职能部门等共同参与的协调运行机制，形成工作合力。对于消防设施不完善、电梯运行存在安全隐患等历史遗留问题，各旗县市区人民政府、开发区管理委员会要统筹协调解决。

 第六条 住房和城乡建设部门为物业管理行业主管部门，主要负责物业管理活动的指导和监督，贯彻执行国家、自治区物业管理相关法律法规，研究制定物业管理相关政策、制度并组织实施。组织开展物业管理相关法律法规的宣传和培训。建立物业服务行业信用等级评价制度并定期向社会公布物业服务人信用等级信息。建立“红黑名单”制度，健全守信联合激励和失信联合惩戒机制。依法对“红名单”物业服务人在前期物业招投标、相关扶持政策上优先支持，对“黑名单”物业服务人在物业服务合同续签和新物业服务项目选聘、承接等方面依法予以限制。

 第七条 街道办事处主要负责辖区内物业管理和物业党建工作的指导、协调和监督。配合物业主管部门开展物业服务人考核评价工作。负责指导和监督业主大会、业主委员会依法依规开展业主自治管理，负责指导和监督物业管理承接查验、移交、接管和退出。推动业主设立业主大会、选举业主委员会，加强对业主大会召开、业主委员会成立、选举、换届组建工作的组织、指导、监督，定期组织开展业主委员会相关政策宣传和培训，办理备案手续并告知属地物业主管部门。监督业主委员会和物业服务人依法依规履行职责，及时限期改正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定。畅通业主投诉举报渠道，建立12345热线、信访投诉举报办理机制，提高投诉举报处置效能，调解处理物业管理矛盾纠纷。作为召集人落实物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题，开展多部门联动执法行动。社区居民委员会应当指导和协助设立业主大会和选举业主委员会，协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助调解物业纠纷。

 第八条 城市管理综合行政执法部门主要负责依法查处物业管理区域内擅自伐移树木、侵占毁坏绿地、私搭乱建、乱堆乱放、违规饲养家禽家畜、违规室内装饰装修、改变住宅房屋使用性质等违法违规行为和住房和城乡建设部门移交的行政处罚案件处理。

 第九条 消防救援部门主要负责依法对物业服务人消防安全管理情况进行综合指导，依法查处消防设施未保持完好有效、占用消防通道、电动自行车违规充电等违法违规行为。

 第十条 公安机关主要负责监管物业管理区域内治安防范管理工作，指导物业服务人落实人防、物防、技防措施，推进智慧安防小区建设。对物业服务人自行招用保安员持证上岗和自行招用保安员单位备案工作进行监督检查，开展社区警务工作，依法查处违法犯罪行为。

 第十一条 市场监督管理部门主要负责物业管理区域内特种设备使用安全和物业服务收费进行监督管理，依法查处物业管理区域内相关违法违规行为。

 第十二条 自然资源部门主要负责物业管理区域内物业服务用房配套相关审查工作，依法查处未按批准内容进行建设、擅自变更物业服务用房用途等违法违规行为。

 第十三条 发展和改革部门主要负责廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费、供水供热供气等管线专营单位终端销售价格的制定和调整工作。落实电动车充电电价价费分离，确保小区充电电价按居民合表电价执行，合理确定本地区充电服务费用。

 第十四条 国有资产管理部门主要负责推动国有物业服务企业发展壮大，在保证国有资产保值增值的情况下，做好物业服务兜底保障工作。

 第十五条 财政部门主要负责安排物业管理工作中需要财政承担的相关专项资金并进行绩效管理评价。

 第十六条 生态环境部门主要负责物业管理区域内生态环境保护监督管理工作。

 第十七条 卫生健康部门主要负责物业管理区域内传染病防控的宣传指导，对供水单位进行卫生监督。

 第十八条 应急管理部门负责指导协助物业服务人做好突发事件应对处置工作，严格落实24小时值班制度，统筹调度救援队伍、社会救援力量参与物业管理区域内的火灾、洪涝等事故救援工作。

 第十九条 房屋预售许可审批部门在办理房屋预售许可前，需告知开发建设单位要向项目所在地物业主管部门办理前期物业服务合同等备案。

 第二十条 人民法院主要负责建立物业管理方面诉讼案件快速通道，对于无争议案件建议多适用物业服务费案件支付令、小额诉讼、简易程序审理，提高物业纠纷办案时效。

 第二十一条 物业服务行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理。编制团体标准，监测物业服务成本信息、调解行业纠纷，组织业务培训，推动行业高质量发展。

 第二十二条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照各自职责，做好物业管理区域内相关物业服务。对危及共用部位、共用设施设备安全、影响业主生活秩序等突发情况，相关单位应从速从快先行抢修。供电单位要做好电动车充电设施配套电网建设改造工作，提供小区充电设施用电报装和电力增容等服务，制定公布充电设施报装业务办理指南。

 第二十三条 其他有关部门按照各自职责做好物业管理区域内监督管理相关工作。

第三章 业主大会和业主委员会

 第二十四条 业主，是指物业管理区域内不动产权属证书或不动产登记簿记载的房屋所有权人。

 不动产权属证书或不动产登记簿记载的不动产所有权人仅为夫妻一方的，所有权人书面同意其配偶行使业主共同管理权的，其配偶视为业主。

 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建（构）筑物专有部分所有权的组织或个人，应当认定为业主。

 基于不动产买卖、继承、赠与等民事法律行为，已经合法占有建（构）筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的房屋占有人，可以认定为业主。

 第二十五条 业主对其建（构）筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

 第二十六条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，应当筹备成立业主大会。由项目所在地街道办事处、社区居民委员会组织成立业主大会筹备组。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。筹备组成员无故缺席筹备组会议或拒不履行筹备组成员职责的，可由街道办事处认定取消其成员资格，继续组织业主联名推荐补全缺额。

 第二十七条 业主大会筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告：

 （一）确认业主身份、人数以及所拥有的专有部分面积；

 （二）制定首次业主大会会议召开方案；

 （三）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；

 （四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

 （五）制定业主委员会选举办法；

 （六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

 业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

 第二十八条 业主大会筹备组自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议，并在物业管理区域公告。召开首次业主大会的会议时间、地点、方式和议题应当在会议召开的十五日前通知全体业主，业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

 第二十九条 业主大会筹备组工作期间收集的信息和文件资料应当妥善保管，并于业主委员会选举产生后移交业主委员会。

 首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，筹备组应当在解散前将相关信息和文件资料移交至项目所在地社区居民委员会。

 第三十条 业主委员会候选人可以由业主自荐，也可以在征求本人同意后，以楼栋、单元或者楼层为单位进行推荐。

 业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织能力的业主担任。鼓励和支持推荐业主中的中国共产党党员以及有相应管理经验的人成为业主委员会委员候选人。

 第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会的主任和副主任。

 第三十二条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和资格终止规则与正式委员相同。

 业主委员会因委员资格终止、辞职等原因缺额，且缺额人数不超过正式委员总人数百分之五十的，候补委员按照得票多少顺序依次递补，并且在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数百分之五十的，或者候补委员不能补足缺额的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则、重新选举程序等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

 第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向项目所在地街道办事处备案，街道办事处将备案情况书面告知项目所在地物业主管部门。业主委员会备案有关内容发生变更的，应当重新备案。备案时应当提交下列材料：

 （一）筹备过程中的会议记录；

 （二）选举过程中张贴的通知、公告等资料；

 （三）委员的基本情况（包括身份证明、房屋信息）；

 （四）《业主大会和业主委员会议事规则》《管理规约》；

 （五）选举过程中的其他必要资料；

 （六）法律、法规规定的其他资料。

 第三十四条 不具备成立业主大会条件或未能选举产生业主委员会的住宅小区，街道办事处应当组织社区居民委员会、业主组建物业管理委员会，临时履行业主委员会职责。

 第三十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：

 （一）执行业主大会的决定和决议；

 （二）召集业主大会会议，向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督；

 （三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

 （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同；

 （五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

 （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

 （七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

 （八）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理并公布经营所得；

 （九）监督广告、车位租赁经营收入以及使用情况；

 （十）配合街道办事处、社区居民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设和社会治安等工作；

 （十一）业主大会赋予的其他职责。

 第三十六条 业主委员会应当依法维护业主的合法权益，对不符合法律法规、政策规定的诉求，做好宣传教育、引导说服工作。业主委员会的决定不得违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，违反法律、法规等规定的，街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公告。

 第三十七条 业主委员会应当制定档案和印章管理等工作制度，制作和保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案。业主可以查阅、复制。

 第三十八条 需经业主大会决议的事项，表决票应采取实名制，包括业主姓名、房号、联系方式、表决事项等。业主委员会、街道社区应对表决票进行审核，业主对表决有异议的，由街道办事处负责核实，确有违规行为的，由街道办事处责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

 第三十九条 业主在物业管理活动中，应主动履行义务，按照约定支付物业服务费用，不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

第四章 前期物业管理

 第四十条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前，开发建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务人，签订书面前期物业服务合同。物业服务人不得未经前期物业招投标承接前期物业服务项目。投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，经项目所在地物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。前期物业服务合同应当遵循公平原则，合理约定物业服务内容和收费标准，并向项目所在地物业主管部门备案。

 第四十一条 市级物业主管部门负责建立物业管理评标专家库，并定期组织培训和考核，实行动态管理。各旗县市区、开发区物业主管部门负责监督前期物业招投标活动，营造竞争有序的物业服务市场。

 第四十二条 前期物业服务合同期限从物业项目交付使用之日起计算最长不得超过两年。但是，期限未满，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿履约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务人的服务不满意的，由项目所在地街道办事处组建物业管理委员会组织全体业主决定选聘物业服务人。期限已满，业主大会已成立的，业主委员会组织全体业主决定继续聘用原物业服务人的，由业主委员会与原物业服务人重新签订物业服务合同。街道办事处应当在前期物业服务合同期满前完成业主大会、业主委员会组建工作。

 第四十三条 开发建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向项目所在物业主管部门提交以下资料：

 （一）营业执照；

 （二）法人身份证；

 （三）法人授权委托书、被委托人身份证；

 （四）项目立项批复；

 （五）不动产权属证书；

 （六）建设用地规划许可证；

 （七）建设工程规划许可证；

 （八）建筑工程施工许可证；

 （九）项目总平面图；

 （十）测绘报告；

 （十一）其他需要备案的资料。

 第四十四条 开发建设单位在开展前期物业招投标活动时，项目所在地物业主管部门应对以下资料进行审查：

 （一）招标公告；

 （二）招标文件；

 （三）投标报名登记表；

 （四）资格预审通知书；

 （五）开标资料；

 （六）中标通知书；

 （七）其他需要审查的资料。

 第四十五条 物业服务人承接前期物业服务项目时，应当与开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。开发建设单位应当向物业服务人移交有关资料；前期物业服务合同终止时，物业服务人应当将有关资料移交业主委员会。未成立业主委员会的，移交项目所在地社区居民委员会。

 物业服务人擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

 第四十六条 物业服务人承接物业服务项目应当持下列资料向项目所在地物业主管部门办理备案手续：

 （一）前期物业服务合同；

 （二）查验协议；

 （三）查验记录；

 （四）交接记录；

 （五）查验、交接其他有关资料。

 第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。在物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当及时通知建设单位，督促建设单位按时完成保修。建设单位委托物业服务人维修的，应当与物业服务人签订委托协议。

 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

第五章 物业管理服务

 第四十八条 物业服务人应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持下列资料向项目所在地物业主管部门办理备案手续。街道办事处应指导业主委员会在选聘物业服务人前查询物业服务人备案情况。

 （一）物业服务人备案申请表；

 （二）营业执照；

 （三）法人身份证；

 （四）从业人员劳动合同；

 （五）从业人员的岗位证书和职业技能证书；

 （六）其他需要备案的材料。

 第四十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。物业服务合同一般包括双方的权利和义务、服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同自签订之日起三十日内，物业服务人应到项目所在地物业主管部门办理备案手续。

 第五十条 物业服务人应当履行物业服务合同，健全服务质量保障体系，定期开展职业技能培训，建立健全职工奖惩制度，提高从业人员整体素质、服务意识和管理水平。建立接诉即办快速处理机制，及时解决物业纠纷，提升物业服务质量。

 第五十一条 物业服务收费应当遵循公平、合理以及费用与服务事项相适应的原则，按照物业的性质和特点确定。物业服务收费应当根据物业实际情况和市场行情、物业服务内容和服务标准进行调整。

 第五十二条 物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务内容和标准制定物业服务方案，自觉接受业主、业主委员会的监督，并在物业管理区域内显著位置公示：

 （一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；

 （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；

 （三）物业服务人的权利和义务；

 （四）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；

 （五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及使用情况；

 （六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

 （七）其他应当公示的内容。

 业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

 第五十三条 物业服务合同终止，业主大会依法选聘新的物业服务人并签订新物业服务合同的，原物业服务人应当按照规定和合同约定办理移交手续并移交下列资料：

 （一）建设单位向物业服务人移交的相关资料；

 （二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

 （三）物业服务用房、业主共用的场地和设施设备以及档案、资料；

 （四）业主的档案资料；

 （五）预收的物业服务费、公共收益等费用；

 （六）物业服务期间配置的固定设施设备资料；

 （七）物业服务人建档保存的物业改造、维修、养护资料；

 （八）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料；

 （九）结清委托专业机构对特种设备维修养护、工程施工等开展专项服务的费用；

 （十）结清用于开展物业服务的水、电、气、暖等费用；

 （十一）其他应当移交的资料。

 第五十四条 物业服务人应积极配合做好电动车自用充电设施建设，不得无故限制、阻挠业主报装电动车充电设施。物业服务人应当根据业主需求，利用公共停车位等公共部位建设电动车公用充电设施。

 第五十五条 物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供热、供气以及限制业主进入小区、入户、使用电梯、车辆进出车位等方式催交或者变相催交物业服务费。

 第五十六条 鼓励物业服务人探索“物业服务+生活服务”模式，通过线上线下服务融合发展，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，满足居民多样化多层次居住生活需求。

 第五十七条 旗县市区人民政府、开发区管理委员会应当探索建立物业服务费三方监管机制，制定完善考核评价规则，强化收费与奖惩联动，推动解决“质价不符”的行业痛点问题。

第六章 物业的使用与维护

 第五十八条 物业服务人应组织开展物业管理区域巡查检查，发现私搭乱建、违规饲养家禽家畜、侵占绿地、楼道堆积杂物、机动车未按标线停放、非机动车违规停放充电、堵塞消防通道等违法违规行为应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告相关管理或执法部门，留存影像和书面材料。相关管理或执法部门要及时依法处理。

 第五十九条 物业服务人应当加大对物业管理区域公共服务活动室、健身房、车棚等安全隐患排查力度，发现安全隐患及时采取安全管理措施并上报行业主管部门。建立共用设施设备和共用部位维修养护管理制度、恶劣天气应急保障制度、值班值守制度，储备应急物资，保障共用设施设备安全运转。

 第六十条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等告知物业服务人，在装修前与物业服务人签订装饰装修协议，业主根据装饰装修协议内容进行规范装修。物业服务人发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时上报相关部门依法办理。

 第六十一条 物业服务人在小区内增设任何开发建设单位初始配建以外的公共设施设备时，都应经业主大会通过后组织实施。

 第六十二条 应对突发公共事件和极端恶劣天气期间，街道办事处应负责落实属地人民政府实施的应急处置措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予相应物资和资金支持。

第七章 附则

 第六十三条 对于各职能部门、物业服务人、业主等违反国家、自治区相关物业管理法律法规规定，需要进行处罚的，按照相关法律法规执行。本细则与法律、行政法规强制性规定冲突的，从其规定。

 第六十四条 本细则自印发之日起施行。